Алгоритм оценки недвижимости

При проведении оценочных работ одним из самых важных является вопрос формулирования цели оценки. В процессе переговоров с Заказчиком определяется:

1. Что Заказчик хочет оценить, т.е. объект оценки в виде совокупности материальных объектов и (или) видов прав;

2. Как Заказчик хочет использовать результаты оценки, или иначе - цель оценки

Объекты оценки – предприятия как имущественные комплексы (бизнес), капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, не завершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы, доли в уставном фонде юридического лица, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности.

Самыми распространенными целями, когда требуется оценка недвижимости, являются:

• сделки купли–продажи объекта;
• получение кредита в банке под залог данного объекта;
• внесение недвижимости в уставной капитал;
• безвозмездных отчуждения/передачи;
• мены;
• разрешения имущественных споров;
• реализации управленческих решений.

Цель оценки наравне с Объектом оценки является ключевым фактором при определении стоимости Объекта оценки. К тому же от цели зависит и вид определяемой стоимости (рыночная, балансовая, инвестиционная, ликвидационная, остаточная стоимость объекта оценки и др.)

Рыночная стоимость – это цена, по которой данный объект может быть продан в данный момент на рынке недвижимости при наличии здоровой конкуренции.

Поскольку существует множество различных видов недвижимости, и каждый из них имеет свои специфические факторы, влияющие на стоимость данного объекта. В зависимости от целей оценки выбирается метод оценки и вид стоимости.

Оценка объектов недвижимости в Республике Беларусь может определяться с использованием:

- рыночных методов оценки: сравнительного (основан на анализе данных о продаже за последнее время аналогичных оцениваемому объектов и о продающихся подобных объектов сейчас), доходного (определяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, который будет приносить данная недвижимость в будущем), затратного (определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых на его восстановление или замещение).

- индексного метода оценки (используется информация по объектам оценки и объектам-аналогам).

При оценке недвижимости обязательно учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; подробно изучается состояние оцениваемого объекта, определим износ основных конструкций.

Для проведения оценки объекта оценки необходимо производить осмотр объекта оценки на месте его расположения.

Результат независимой оценки представляется заказчику в форме заключения об оценке. Заключение об оценке с указанием стоимости объекта может использоваться только в соответствии с целью оценки, датой оценки (ценой оценки). К заключению об оценке прилагается отчет об оценке. Виды отчета об оценке: стандартный отчет (в полной форме) либо краткий отчет (в краткой форме(по заявке заказчика)).